新天传媒营销总顾问 管朝晖

 

目前对于大部分的地产项目营销经理来说房产网络广告投放就是意味着：投放门户网广告、或者最多再做点百度google的关键词竞价排名。而网络营销策划工作基本上变成了如何寻找更低的折扣和预订更好的广告位。

那么什么是好的房地产项目网络广告？

 

在解答这个问题之前。首先我们可以定义一下好的房产网络广告模式的标准

一、100%地产项目目标用户或关注者，效果要好而且少浪费广告费。（目标有效性）

二、费用要求合理并能接受。（价格合理性）

三、每天广告的目标受众群是不重复的。不断有新的用户浏览。（新增目标用户快）

四、用不多费用可以长期在网络上有广告宣传。（能否长期都有广告）

五、广告的覆盖面越广越好，而且媒体最好是著名、人气最旺的。（影响性好）

 

对应上面五点我们再分析一下您现在网络广告投放的模式是否是合理：

一、（目标有效性）新浪网为例：比如在新闻首页的同一广告位置，无论是项目楼盘、招生广告还是数码产品，他们所花的广告费用基本是一样的。那这里面就产生一个很大的问题，他们的目标用户不一样而花的钱是一样的，其中肯定有大部分的钱是白白浪费的。特别对于房地产这种区域性非大众消费品，目标有效用户比例更少了。同样在搜房首页的同一个广告位，无论是普通住宅、地产项目还是写字楼目标人群不一样但所花的钱也一样，同样浪费了大量的广告费用。

 

二、（价格合理性）房地产广告因为主要投放的媒体只有两三家，而大量的楼盘开发企业因网络投放的选择很少，导致几家门户网广告价格猛涨而网站用户增长缓慢，甚至在高峰期有的网每三月涨一次。在用户增长相对缓慢的情况下，高出的价格并不是效果增加的结果。

 

三、（新增目标用户情况）经过几年的发展，门户网的用户的增长已趋平稳，特别是房产门户聚集了大量已置业的业主和中介人员，而这些人群不属于目标用户。所以有很多项目在房产门户投放广告时，前期来电量多点，后面时间越长，效果越不好。原因就是因为门户的新用户增长相对比较缓慢。后面的广告投放不断展现给重复的人群导致效果不佳而且浪费广告费用。

 

四、（能否长期都有广告）很少有项目能在新浪首页长期做全屏或通栏广告或者常年投放如文字链之类的广告，原因就是价格太贵。所以这些门户网站都不适合做常年的通路。导致网络营销时续时断，项目或公司网站也缺少通路得不到充分的利用。

 

五、（传播面是否广而有效）每人上网习惯不同，如有就上焦点而不去搜房，或只上新浪不上搜狐。要做到媒体覆盖面，就得至少两三个媒体进行广告投放，问题是价格都不菲。而且如搜房焦点在业内比较熟悉，但是很多置业者都是业外人士，他们不了解房产网或听过根本就记不住域名，所以这种专业型的网站在用户层面上属于非知名或人气相对较低的网络。